地方政府为何对开发商减免税如此宽容   非专业人士往往对“房产税”、“城镇土地使用税”、“土地增值税”这些字眼望文生义，大都认为这些税款都应该是房地产企业缴纳的税款，其实这是误会。开发商们也整天喊着税重税高，不堪重负。那么实际情况到底怎么样呢？ 房产税中，房地产业缴纳的部分只占10%不到，其余都是城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋业主缴纳的； 城镇土地使用税中，房地产业缴纳的部分占得更少，只有4%左右，只有土地增值税，房地产业占到70%左右。从2001年到2005年，“房产税”、“城镇土地使用税”、“土地增值税”只在国家整个税收中占2.2%的比重，房地产业缴纳的只占约3.5‰。“十五”期间房产税是1637亿元，城镇土地使用税是478.1亿，土地增值税是283.2亿，房地产业缴纳的房产税、城镇土地使用税、土地增值税总共仅380亿左右，平均每年缴纳76亿。而在这五年中，房地产商购置的土地面积是17.1亿平方米，账面上用于土地开发的资金是3301亿（不含土地购置费），用于商品房建设的资金是38351亿，商品房销售收入是47307亿，其中商品住宅销售收入是39128亿。 2001年到2005年，城镇土地使用税一共收了478.1亿，其中2004年和2005年两年中收的占51%。这478.1亿中，属于房地产业缴纳的只占4%左右，即约20亿，平均每年4亿，如果城镇土地使用税增加两倍，4亿的两倍是12亿，年销售额1.8万亿（2005年）的房地产商还在乎每年多缴纳这8个亿？！在淮南造一公里地铁还要六个亿呢！ 并且，不要认为土地使用税增加两倍很可观了，在淮南这样的城市，城镇土地使用税还在沿用1989年发布、1991年修改的《淮南市城镇土地使用税实施办法》，城镇土地使用税的最高税额是一级地段每平方米7.5元，最差的地段每平方米0.5元！并且按照文件规定如果“纳税有困难”还可以给予缓征、减征、免征的“照顾”！凡是从政府手中有偿转让得来的土地连最高每平方米7.5元的使用税都给予减免。因此，城镇土地使用税收不多就可想而知了，而土地使用税就算提高10倍，也不过是每平方75元，比起每平方米万元的房价要老百姓承受，难道房地产商还承受不了区区每平方米几十元的土地使用税？而房地产业以往又少缴、逃缴了多少土地使用税？ 若论土地增值税， 2001年到2005年全国一共收了283.2亿，房地产业缴纳的比重占71%，也就35亿左右，平均每年7个亿。土地增值税的计算比较繁复，譬如房地产公司销售商品房收入2000万，成本600万，税金110万，其他扣除项目30.5万元，那么成本税金和其他扣除项目之和是740.5万元，这740.5元称为 “扣除项目金额”，将总收入2000万减去扣除项目金额得出“土地增值额”1259.5万元，再根据土地增值额和相应费率计算出土地增值税应该是518.7万元，这相当于销售收入的26%，但这是理论上的该收税额，实际根本就收不到：全国房地产开发企业在2001年到2005年间的销售额一共是47307亿，如果按照26%的比例计算，土地增值税应该是12300亿。现在收到的土地增值税只有283.2亿，仅仅是销售额的千分之六！ 那么实际税收和理论税收的差距如此之大，问题到底出在那里？我想要搞清楚这个问题，就必须搞清楚我国目前土地增值税的减免条件问题。 减免条件之一： 是普通标准住宅其土地增值额未超过扣除项目金额20%的可免税。上例中，土地增值额1259.5万超出了扣除项目金额740.5万70%，当然要缴税，只有当土地增值额在148.1万以下，才可以免税，这就要少计算总收入，把总收入从2000万“做小”到成888.6万即可；再就是总收入不变，把土地增值额“配制”到扣除项目金额20%以下，这就要“做多”扣除项目金额，若把扣除项目金额“做”到1700万，土地增值额就是2000万-1700万=300万，300万就不超过扣除项目金额1700万的20%了（即340万）。这种账目游戏，有点经历的会计都能做的。 减免条件之二： 是凡国家需要而被政府征用的房地产免税，各地政府大动迁造成的房屋需求应该是属于“因为国家需要而被政府征用”的房产了，大免税也就无疑的了。不过即使全国有一半的新出售房屋属于政府需要的动迁用房而免税，那么“十五”期间房地产业销售收入的一半是23624亿，如果按规矩纳税，政府所收土地增值税也应该有6000亿，怎么也与283亿的实际税收对不上号！ 根据《经济观察报》最新报道，淮南房地产业“在过去10多年中，这部分一直没有上缴”。（见《征收土地增值税引发淮南房地产税收锐减40.5亿》）地方政府为何坐视房地产商“没有上缴”土地增值税，本身就耐人寻味。 土地增值税中70%是房地产业缴纳的，只要房地产业不避税逃税、只要地方政府不去配合房地产业避税逃税，地方政府收到的房地产业的土地增值税应当是相当可观的。但是我们的政府税收部门并没有去强力执行税收政策，相反却有袖手旁观、事不关己，高高挂起的意思。 请注意：房产税、城镇土地使用税、土地增值税都是地方政府一家的税源，中央不参与分税的。 地方政府一方面抱怨分税制留给地方的都是来源不稳定、税源分散、征管难度大、征收成本高的中小税种； 另一方面，却守着能有稳定来源的土地增值税和土地使用税不去收，是收不到？还是不忍收？不愿收？ 二十年不变的每平方米0.5元到7.5元的城镇土地使用税比起连年来上涨到万元的房价太微不足道了吧？地方政府怎么就不去建议中央应该调高城镇土地使用税呢？土地受让人因经营使用土地每年每平方米只交一元钱的土地使用费（不同于城镇土地使用税），也从不听见地方政府提出应该提高土地使用费的，而占到销售收入四分之一的增值税倒是很可观的，地方政府又为什么肯舍弃？ 大街上为了要收几元的小商贩摊位费不惜让城管兴师动众，只须坐收的大把土地增值税却十多年不去收，某些地方政府与房地产商到底是什么关系？值得我们好好深思和研究。  注：来自中国地产施展派沈立刚