淮南律师 法律咨询QQ号 1091024246  手机：13681960118自1997年我们国家实行房地产市场改革以来，经过十多年的发展，出现了一片繁华的景象，普通居民买卖房屋已经是非常普遍的事情。但在房屋买卖过程中纠纷层出不穷，形成纠纷的原因也错综复杂。本律师就房屋买卖过程中的几个常见问题进行答疑，以供大家参考。一、买房前应做哪些准备在看好房屋后，不要着急付定金，最好先做一些前期的准备工作，如到房地产交易中心去核实一下房屋的产权人、房屋有没有设定抵押、房屋是否被法院查封等事项，这样可以避免一些潜在的纠纷因素；如果要贷款买房，最好自己去银行咨询一下贷款政策，能不能贷到自己想要的数额，不要贷了银行批不下来，而造成自己的违约；还有就是核实房子里有没有户口，如果有户口，将来会给自己带来一些不必要的麻烦。二、房屋买卖双方在签订买卖合同后未到房地产交易中心办房屋过户手续，房屋买卖合同是否成立？只要房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且无《合同法》中规定无效的情形，该合同应当是成立的，如果双方约定生效的条件成立，该合同对买卖双方具有约束力。因为办理过户手续只是房屋所有权转移所必需的一个实质法律要件，法律规定房屋买卖双方必须去房地产交易中心过户手续，但未规定如果不办理过户手续，该合同就不成立且不生效。故如果房屋买卖双方未办理过户手续，而买房人未取得房屋的所有权，此时，买受人只对卖房人享有债权，并不对该房屋享有所有权。因此未办理过户手续，不影响合法的房屋买卖合同的成立。三、未征得共有人同意而出售的二手房买卖合同是否有效？在二手房买卖中常出现卖房人出售的房屋有多个产权人，该房屋由几个人共同共有或按份共有。《民法通则》规定：共有财产进行处分须经全体共有人书面同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，买房人应特别注意卖房人出售的房屋是否有其他共有人。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有产权人都应在《房地产买卖合同》上签字，买方应亲眼见其签字，以确保这些签字的真实性、合法性。不过，房屋的产权人如果是未成年人或其他无民事行为能力人，则其监护人代为签字（通常情况下未成年人的监护人是其父母）。如果产权人委托其他人代为签订《房地产买卖合同》，受托人必须提供产权人经公证机关公证的书面授权书。尤其要注意的是，当作为夫妻共有财产的房屋产权仅登记了一方的名字时，买方需要确认出售该房屋是夫妻双方共同的意思。在实践中，有时会出现这样的情况：属于共有财产的房屋未经全部共有人同意而被个别产权人出售后，其他共有权利人提起诉讼要求确认买卖行为无效。此时，如果买房人是善意的第三人，即不知道卖房人未经全体共有人同意且该房屋已经过户给买房人，法院一般不会判决二手房交易无效，其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权产权人要求赔偿。但当买房人为恶意时，买卖合同效力待定。如果其他共有人拒绝追认，买受方即使已经取得房屋所有权的，也应当予以返还，支付对价的买受方可以要求无权处分人返还已支付的对价；如果其他共有人进行追认或无权处分人取得处分权，则合同有效，买受人经办理房屋产权登记后取得所有权。四、公房的承租人出卖承租房屋，该房屋买卖合同是否一律无效？公房的承租人依据租赁合同对承租房屋享有承租权，但他对该房屋并不拥有所有权。因此，承租人对承租的房屋没有处分权。承租人如果擅自出卖承租房屋就是无处分权的人处分他人财产，上种情况下的房屋买卖合同如果不被所有权人追认则无效。但是，我国《合同法》第51条规定了两种例外情况，即当承租人（无处分权的人）处分承租房屋（他人财产），如果经房屋所有人（权利人）追认或者承租人订立房屋买卖合同后取得房屋所有权（处分权）的，该房屋买卖合同有效。因此，公房的承租人出卖承租的房屋时，房屋买卖合同并非一律无效。淮南律师 法律咨询QQ号 1091024246  手机：13681960118